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2026.08.31
日銀の利上げで岡山の不動産はどうなる？今考えておきたいこと【2026年8月】
こんにちは。岡山駅西口エリアを中心に、岡山市内の不動産に関するご相談を承っているフクシマ宅建です。
2026年6月、日銀は政策金利を0.75%から1.00%に引き上げました。
7月の会合では据え置きとなりましたが、8月現在では次回9月の会合に向けた追加利上げ観測が報じられています。
こうしたニュースを受けて、
「金利が上がると、不動産の価値は下がってしまうの？」
「今すぐ家を売った方がいいのかな…」
「岡山市内にある親の実家、どうすればいいんだろう？」
そんな疑問を持たれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、2級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP）と宅建士の視点から、金利環境が変化している今、岡山で不動産をお持ちの方・購入をご検討中の方が知っておきたいポイントを分かりやすく整理します。
▼目次
・ 岡山市内に相続した実家や、誰も住んでいない空き家をお持ちの方へ
■金利が上がるとどうなる？
金利が上がると不動産市場に影響が出ることは事実です。
しかし、「利上げ＝不動産価格がすぐに暴落する」という単純な話ではありません。
金利上昇によって影響が出やすいのは、主に以下の3点です。
○ 住宅ローンを利用する方の「借入可能額」と「毎月の返済負担」
○ 買い手の購買力が変化することによる「売却のしやすさや売却期間」
○ 投資用不動産を所有する方の「毎月のキャッシュフロー（手残り）」
大切なのは、「金利が上がったから全部手放す」でも「何もしない」でもなく、ご自身が所有（または購入）する不動産の立地・需要・収益性・借入状況・将来の売りやすさを個別に確認することです。
2026年の公示地価によると、岡山市内の地価は全体として上昇傾向が続いています。岡山県全体でも3年連続で地価が上昇しており、県南の都市部を中心に安定した需要が見られます。
ただし、「岡山市全体の上昇」＝「すべての物件が値上がりしている」わけではありません。
岡山市内でも駅や生活施設へのアクセスが良い物件や、車での生活がしやすく駐車スペースを確保できる物件など、地域の生活スタイルに合った不動産は需要が見込まれます。一方、アクセスや管理面などの条件によっては、横ばい・下落となる物件もあり、地域や物件条件による差が大きくなっています。
ご自身が所有する不動産のエリアや状態を個別に把握することが、判断の第一歩となります。
ご自身の立場に合わせて、以下のポイントを整理してみましょう。
■ これから住宅を購入する方へ
金利が上がると、同じ年収でも借りられる金額（借入可能額）が減ったり、毎月の返済額が増えたりします。
大切なのは「買わない」のではなく「借りすぎない」ことです。
住宅ローンの返済額だけでなく、毎年の固定資産税、将来の修繕積立金や教育費なども含めた「家計全体」でシミュレーションを行いましょう。
また、将来万が一手放すことになっても売りやすい立地かどうかも重要な判断基準です。
■ これから自宅や土地を売却する方へ
金利が上がると、買主様の購入予算が下がり、価格交渉が増えたり売却完了までの期間が長くなったりする可能性があります。
「もっと地価が上がってから売ろう」と時期を先延ばしにし続けると、金利上昇による買主様の購買力低下リスクを受ける可能性があります。
まずは現在の市場価値を把握したうえで、売却時期を検討することをおすすめします。
■ 投資用不動産をお持ちの方（または検討中の方）へ
ローンを利用して物件を保有している場合、金利上昇は借入コストの増加につながります。
例えば、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が良く見えても、返済コストが上がることで「満室なのに手元にお金が残りにくい」状態になることがあります。
表面利回りだけでなく、金利上昇・修繕費・空室リスク・固定資産税を考慮した実質キャッシュフローを見直しておくことが重要です。
利上げのニュースを見て、「損をする前にすべての不動産を売り払わなきゃ」と焦る必要は全くありません。
立地が良く、賃貸や居住の需要があり、将来も売りやすい不動産であれば、金利上昇だけを理由に売却を急ぐ必要はないと考えます。
「売りか、保持か」の二元論ではなく、「この不動産を持ち続ける明確な理由があるか」を一つひとつ確認してみましょう。
○ 誰も住む予定がなく、活用する見込みもないまま放置されていないか？
○ 毎年の維持コスト（固定資産税・管理費・修繕費）に見合う価値があるか？
○ 将来売却しようとしたとき、需要が見込めるエリアか？
■岡山市内に相続した実家や、誰も住んでいない空き家をお持ちの方へ
私たちが最もお伝えしたいことがあります。
それは、「売ると決めてから査定する」のではなく、「今いくらで売れるかを知ってから、売るか残すかを考える」という順番です。
現在、岡山市内の地価は比較的強い水準を維持していますが、今後は金利上昇の影響が徐々に市場に浸透してくる可能性があります。
こうした環境変化の中で、「何となく親の家だから」という理由だけで長期間保有し続けると、年々の固定資産税や管理コスト（草刈りや修繕等）だけが積み重なってしまいます。
（※実家整理の進め方については、実家じまいは何から始める？「売る・貸す・残す」を決める前に整理したいこと の記事もあわせてご参照ください）
もちろん、将来ご家族が住む予定がある場合や、保有する明確な目的がある場合は、焦って売る必要はありません。
査定を受けることは、売却を確定させることではありません。「選択肢を比較するための材料集め」として、まず現在の価値を把握することから始めてみませんか。
（※片付けや掃除でお悩みの方は、家を売るなら掃除はどこまで必要？片付いていない家でも相談できます もご参照ください）
■まとめ
今回のポイントをまとめます。
1. 利上げ＝即暴落ではない（一律に恐れる必要はない）
2. 所有する不動産の「立地・収支・借入」を個別に見直す
3. 空き家や実家は「今いくらになるか」を知ってから保有・売却を判断する
金利環境が変わる時期だからこそ、焦って売買を決めるのではなく、「ご自身の不動産の現状」を客観的に把握することが大切です。
フクシマ宅建では、売却や買取だけでなく、賃貸活用・空き家管理・相続前の不動産整理まで幅広くご相談を承っています。
「売るか決めていないけれど、現在の価値だけ確認したい」「今後どうするか、一度整理して相談したい」という段階でも大歓迎です。
FP×宅建士の視点から、ご家族にとって最適な選択肢を一緒に考えてまいります。まずはお気軽にお問い合わせください。
■ 岡山の不動産について相談する（売却未定の方も歓迎）
電話・メール・LINEにて、まずは現状のお悩みや今後の選択肢についてお気軽にご相談ください。
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「今後の判断材料として、今の査定価格だけ知っておきたい」という方は、無料査定をご利用いただけます。
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【この記事を書いた人・監修】
売買担当：岡田・桑田
■ 保有資格（岡田）
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP2級）
■ 保有資格（桑田）
宅地建物取引士
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