こんにちは。岡山市・岡山駅西口の不動産会社、フクシマ宅建です。
「岡山の実家を相続したが、何から手をつければいいか分からない」
「親が高齢になり、実家をどうするか、そろそろ考えないといけない」
このページは、そんな方のための“全体の地図”です。相続した実家をめぐる手続き・期限・選択肢・つまずきやすい点をひとつに整理しました。まず全体像をつかみ、気になるところから詳しい解説記事へ進んでください。
先にお伝えしたいのは、今すぐ「売る・売らない」を決める必要はないということです。大切なのは、決断を急ぐことではなく、期限のあるものと後でいいものを仕分けて、家族で方針を話せる状態をつくること。売る前に、まず整理する。この記事はそのための最初の一歩です。
1. 実家相続の全体マップ：いま、どの地点にいますか？
実家の相続は、おおまかに次の5つの段階で進みます。ご自身がどこにいるかを確認してください。
| 段階 | 起こること・やること | 関連する解説記事 |
|---|---|---|
| ① 相続発生前 | 親が健在。施設入所などをきっかけに実家の将来を考え始める。親が元気なうちの家族会議が最大の備え | 親が施設に入ったら実家はどうする？ |
| ② 相続発生〜3ヶ月 | 相続人の確定、遺言の確認、財産の把握。相続放棄するならこの期間内 | 本記事の「期限一覧」参照 |
| ③ 〜10ヶ月 | 遺産分割協議、相続税の申告・納付（かかる場合） | 売却の費用・手取りと税金 |
| ④ 名義変更（相続登記） | 実家の名義を相続人へ。2024年から義務化・期限あり | （相続登記の解説記事：公開後にリンク） |
| ⑤ 方針決定・実行 | 売る・貸す・残す・保留を選び、実行する | 本記事の「4択比較」から各記事へ |
②〜④は手続きの話、⑤は選択の話です。手続きには期限がありますが、⑤の選択には法律上の期限はありません。だからこそ、期限のある手続きを先に片付け、選択はじっくり考える、という順番が正解になります。
2. 期限のある手続き一覧【ここだけは押さえる】
相続に関わる主な期限をまとめました。すべてのご家庭に全部が関係するわけではありませんが、「知らなかった」で損をしやすいポイントです。
| 手続き | 期限 | 補足 |
|---|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続を知った日から3ヶ月以内 | 借金が多い場合など。期限を過ぎると原則、単純承認扱いに |
| 準確定申告 | 相続を知った日の翌日から4ヶ月以内 | 亡くなった方に事業所得などがあった場合 |
| 相続税の申告・納付 | 相続を知った日の翌日から10ヶ月以内 | 基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合 |
| 相続登記 | 取得を知った日から3年以内 | 2024年4月から義務化。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象 |
| 売却時の税制特例 | 制度ごとに期限あり | 相続空き家の3,000万円特別控除など。「6. お金と税金」で解説 |
なお、LINEでお配りしている「やることリスト」は長く使っていただける基本ガイドのため、この表のような具体的な期限・金額は本ブログとLINE配信でご案内しています。制度は改正されることがあるので、実行前には最新情報をご確認ください（この記事は2026年10月時点の制度に基づいています）。
3. 相続登記は「義務」になりました
2024年4月1日から、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務になりました。不動産の取得を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料の対象になります。義務化より前に相続した不動産も対象です。
実家の名義が亡くなった親のまま、あるいは祖父母のままになっているご家庭は珍しくありません。名義がそのままだと、売ることも貸すこともできず、相続人が増えるほど話し合いは難しくなっていきます。心当たりのある方は、売る・売らないの前に、まず登記の状況確認から始めてください。
4. 実家の選択肢は4つ：売る・貸す・残す・保留
手続きの見通しが立ったら、実家をどうするかの選択です。ただ、4つの選択肢を比べる前に、ひとつだけ先に整理しておきたいことがあります。それは「これから、この家を誰が使う可能性があるのか」です。ご自身やごきょうだいが戻って住む可能性、お子さんや親族が使う予定、賃貸として人に貸す可能性、当面は誰も使う予定がない——このどれに近いかが見えると、次の4つの選択肢はぐっと絞りやすくなります。
| 選択肢 | メリット | 注意点 | 詳しい記事 |
|---|---|---|---|
| 売る | まとまった資金。管理負担・維持費がゼロに | 一度手放すと戻らない。税制特例の期限を意識 | （売却の流れ・空き家処分の記事：公開後にリンク） |
| 貸す | 家賃収入を得ながら資産を残せる | 入居需要・修繕費の見極めが必要。管理の手間 | （実家を貸す記事：公開後にリンク） |
| 残す（使う） | 家族の拠点・思い出を保てる | 維持費と管理負担が続く。誰が担うかの取り決めが必要 | 空き家の維持費とリスク |
| 保留（整理して備える） | 納得いくまで考えられる | 「放置」とは別物。価値の把握と管理体制だけは先に整える | （売るか貸すかの判断記事：公開後にリンク） |
ひとつ注意したいのは、「今は売らない」と「この先もずっと残す」は同じ判断ではない、ということです。残す（または保留する）と決める場合も、誰が定期的に管理するのか、修繕が必要になったら誰がどう対応するのか、固定資産税や保険は誰が負担するのか、5年後・10年後も使う見通しがあるのか——ここまでセットで決めておくと、「保留」がいつの間にか「放置」に変わってしまうのを防げます。
なお、岡山市は車移動が中心のため、駐車場を2台以上確保できる戸建てには一定の賃貸需要があります。「貸す」を検討する際のひとつの目安にしてください。
どれが正解かは、立地・建物の状態・ご家族の事情で変わります。判断の土台として全員に共通して必要なのは、「実家がいくらで売れるのか・いくらで貸せるのか」という現在価値です。数字がわかると、家族の話し合いが感情論から前に進みます。
5. よくあるつまずき3つと、解決の入口
つまずき①：きょうだいで意見が合わない
「兄は売りたい、妹は残したい」。実家の相続で最も多いつまずきです。共有名義のまま時間が経つと、次の相続でさらに関係者が増え、身動きが取れなくなります。まずは全員で現在価値という共通の数字を見るところから始めてください。
つまずき②：県外在住で、岡山まで通えない
東京や大阪にお住まいで、帰省のたびに実家の管理や手続きに追われる方は多くいらっしゃいます。実は、売却も賃貸も管理も、そのほとんどは遠方のまま進められます。帰省は要所の1〜2回で足りるのが実際です。詳しくは県外にいながら実家を整理する方法をご覧ください。
つまずき③：家財がそのままで、片付けられない
親の家財が残った実家を前に、「片付けてからでないと何も始められない」と何年も止まってしまうケース。実際には、査定は家財が残ったままでできますし、残置物ごと買い取る方法もあります。実家じまいの手順も含めて、片付けを最初の関門にしないでください。
6. お金と税金の要点
相続した実家の売却では、税金の知識で手取りが大きく変わることがあります。代表的なものを2つだけ紹介します。
- 相続空き家の3,000万円特別控除：一定の条件（昭和56年5月31日以前に建てられた家屋、相続開始直前まで親がひとり暮らし等）を満たすと、売却益から最大3,000万円を控除できます。相続から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です
- 取得費加算の特例：相続税を納めた方は、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却で、納めた相続税の一部を経費にできます
どちらも「いつ売るか」で使えるかどうかが変わる制度です。適用できるかの判断は条件が細かいため、当社では提携税理士と連携してご案内しています。売却にかかる費用と手取りの考え方はこちらの記事で、残す場合のコストは空き家の維持費の記事で解説しています。
7. フクシマ宅建の進め方：売る前に、まず整理する
フクシマ宅建は、岡山駅西口・奉還町エリアで1975年から続く不動産会社です。相続した実家のご相談では、いきなり査定や売却の話はしません。進め方は3ステップです。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 状況の整理 | 登記の状況、相続人、期限のある手続き、ご家族それぞれのお気持ちを一緒に棚卸しします |
| ② 価値の把握 | 実家の「売ったらいくら・貸したらいくら」を査定。家財はそのままで構いません |
| ③ 分岐の検討 | 売る・貸す・残す・保留のどれが合うか、FPの視点で収支とライフプランから一緒に考えます。保留という結論も歓迎です |
査定は「売るために受けるもの」ではありません。売る・貸す・残すの選択肢を具体的な数字で比較するための現状把握として、売却を決めていない段階でもご利用いただけます。
- 「今すぐ売ってください」と急かすことは絶対にありません
- 宅建士・FP・賃貸不動産経営管理士の資格を持つスタッフが担当します
- 司法書士・税理士と連携。登記や税金のご相談も初回無料でご案内
- 県外の方はお電話・オンラインで対応します
よくあるご質問
Q. いつまでに「売る・売らない」を決めないといけませんか？
選択自体に法律上の期限はありません。ただし、相続登記（3年）と税制特例（制度ごとの期限）には期限があります。手続きと特例の期限だけ押さえたうえで、選択はじっくり考えるのがおすすめです。
Q. 相続登記がまだでも相談できますか？
できます。むしろ登記前のご相談のほうが、売却・賃貸まで見据えた段取りを最初から組めるため、スムーズです。提携司法書士もご紹介できます。
Q. 実家は岡山、私は東京在住です。対応できますか？
対応できます。お電話・オンラインでのご相談のほか、現地の確認や管理は当社が代行できます。帰省のタイミングに合わせた段取りもご提案します。
Q. 相談にお金はかかりますか？
ご相談・査定は無料です。司法書士・税理士との提携相談も初回は無料でご案内しています。ご相談いただいたからといって、売却やご契約の義務は一切ありません。
まずは「やることリスト」から始めませんか
「全体像はわかったけれど、自分の場合は何からやればいいの？」という方のために、LINEで簡単な質問に答えるとご状況に合わせた“やることリスト”をお送りしています。ご相談の予約もLINEからできます。
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この記事の監修者
売買担当
岡田
- 宅地建物取引士
- 賃貸不動産経営管理士
- 2級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP2級）